Der Wiener Immobilienmarkt 2026 aus Sicht eines Praktikers

Von Robert Holzmann

Wer den Wiener Wohnungsmarkt nur aus Schlagzeilen kennt, hat in den letzten Jahren ein Wechselbad erlebt. Erst der Boom bis 2022, dann die Zinswende mit Preisrückgängen, dazwischen viel Verunsicherung. Wo stehen wir jetzt, im Sommer 2026? Aus meiner täglichen Arbeit mit Verkäufern und Käufern kann ich sagen, dass sich der Markt gefangen hat. Und zwar deutlicher, als viele glauben.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache

2025 sind die Preise für Wiener Eigentumswohnungen um rund 2,9 Prozent gestiegen, stärker als im Österreich-Schnitt. Noch aussagekräftiger finde ich die Transaktionszahlen. In den ersten drei Quartalen 2025 wurden um rund 18 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft als im Jahr davor. Der Markt handelt wieder, und das ist die wichtigste Voraussetzung für stabile Preise. Für 2026 rechnen die gängigen Prognosen mit Zuwächsen zwischen 1,5 und 5 Prozent, in zentralen Lagen eher am oberen Rand.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in Wien derzeit bei rund 5.200 Euro. Die Spreizung ist allerdings enorm. In der Inneren Stadt werden rund 13.000 Euro bezahlt, in den äußeren Bezirken 21 bis 23 rund 3.700 Euro. Eine durchschnittliche Wiener Eigentumswohnung kostete 2025 rund 316.000 Euro.

Die eigentliche Geschichte spielt auf der Angebotsseite

Was in der öffentlichen Diskussion oft untergeht, ist die dramatische Verknappung des Neubaus. Im frei finanzierten Segment werden für 2026 rund 5.600 fertiggestellte Wohnungen erwartet, für 2027 nur noch rund 4.700. Der tatsächliche Bedarf der wachsenden Stadt liegt bei 10.000 bis 11.000 Einheiten pro Jahr. Wien baut also nur etwa die Hälfte dessen, was es braucht, und viele Projekte verschieben sich zusätzlich.

Diese Lücke schließt sich nicht kurzfristig. Ein Wohnprojekt braucht vom Grundstückskauf bis zur Übergabe mehrere Jahre, und die Baugenehmigungen der letzten Zeit lassen keine Trendwende erwarten. Die Folge sehe ich bereits bei jeder Neuvermietung. Die Nettomieten im Neubau sind in Randlagen um rund zehn Prozent auf 15 bis 16 Euro je Quadratmeter gestiegen, und gut geschnittene Wohnungen sind binnen weniger Wochen vergeben.

Was heißt das für Eigentümer?

Wer eine gepflegte Wohnung in Wien besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, verkauft derzeit in einen aufnahmefähigen Markt. Das Angebot an guten Bestandswohnungen ist überschaubar, die Nachfrage von Eigennutzern und Anlegern zieht an. Trotzdem warne ich vor der Annahme, dass sich jede Wohnung von selbst verkauft. Käufer vergleichen bei den aktuellen Preisen sehr genau. Überzogene Einstiegspreise führen dazu, dass ein Objekt liegen bleibt und am Ende unter Wert verkauft wird. Die realistische Preisfindung am Anfang bleibt der wichtigste einzelne Erfolgsfaktor.

Was heißt das für Käufer und Anleger?

Eigennutzer sollten sich von der Hoffnung auf stark fallende Preise verabschieden. Die Kombination aus Angebotsknappheit und gesunkenen Zinsen spricht mittelfristig für stabile bis steigende Preise. Wer ein passendes Objekt zu einem marktgerechten Preis findet, sollte handlungsfähig sein, gute Wohnungen sind schnell weg.

Für Anleger ist die Lage so interessant wie seit rund zehn Jahren nicht. Steigende Mieten bei stabilen Einkaufspreisen bedeuten bessere Renditen. In Toplagen sind wieder über drei Prozent Bruttorendite erreichbar, in Außenbezirken bis zu 3,8 Prozent. Das Detail entscheidet trotzdem. Zwischen einer gut eingekauften Wohnung mit stabiler Vermietbarkeit und einem überteuerten Objekt in schwacher Mikrolage liegen auf zwanzig Jahre gerechnet Welten.

Mein Fazit

Der Wiener Markt ist 2026 kein Spekulationsmarkt, sondern ein Substanzmarkt. Wer verkauft, sollte die gute Nachfrage nutzen und professionell an die Preisfindung herangehen. Wer kauft, sollte auf Lage und Einkaufspreis achten und nicht auf ein Wunder auf der Preisseite warten. In beiden Fällen gilt, dass die Unterschiede zwischen den Bezirken und Mikrolagen so groß sind, dass pauschale Aussagen wenig helfen. Wenn Sie wissen wollen, was die Marktlage für Ihre konkrete Wohnung oder Ihr Vorhaben bedeutet, sprechen Sie mich an.

Robert Holzmann ist Immobilienberater mit Schwerpunkt Wohnimmobilien zur Verwertung und Anlageimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Marktdaten auf Basis öffentlich verfügbarer Marktberichte, Stand Juli 2026.