Anlageimmobilien und Vorsorgewohnungen

Immobilienvermögen aufbauen mit klaren Zahlen statt Hochglanzversprechen

Die Vorsorgewohnung erlebt in Österreich eine Renaissance. Die Mieten steigen, das Angebot an Neubauwohnungen sinkt, und die erzielbaren Renditen liegen so hoch wie seit rund zehn Jahren nicht. In Wiener Toplagen sind wieder Bruttorenditen über drei Prozent erreichbar, in den Außenbezirken und im Umland bis zu 3,8 Prozent. Gleichzeitig wurden 2025 in Wien nur rund 800 Vorsorgewohnungen platziert, für 2026 wird mit rund 1.000 gerechnet. Die Nachfrage übersteigt das seriöse Angebot deutlich.

Genau hier setzt meine Beratung an. Ich helfe privaten Anlegern, in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland Wohnungen zu kaufen, die sich tatsächlich rechnen. Mit vollständiger Kalkulation, ehrlicher Risikobetrachtung und Begleitung über den Kauf hinaus.

Was eine gute Anlegerwohnung ausmacht

Nicht jede Wohnung, die als Anlegerhit beworben wird, ist eine. Aus meiner Erfahrung entscheiden vier Faktoren über den langfristigen Erfolg.

Die Lage entscheidet über die Vermietbarkeit. Gefragt sind Wohnungen mit guter öffentlicher Anbindung, Nahversorgung und einem Umfeld, das Mieter langfristig hält. Das kann der 21. Bezirk in Wien ebenso sein wie Tulln, Korneuburg oder Bruck an der Leitha.

Die Größe muss zum Mietermarkt passen. Das mit Abstand gefragteste Segment sind Zweizimmerwohnungen mit 40 bis 48 Quadratmetern, zunehmend auch kompakte Dreizimmerwohnungen bis 60 Quadratmeter. Solche Wohnungen lassen sich rasch und mit geringem Leerstand vermieten.

Der Einkaufspreis bestimmt die Rendite. Ich rechne jede Wohnung vollständig durch. Kaufpreis samt Nebenkosten, erzielbare Miete auf Basis realer Vergleichsmieten, Rücklagen, Verwaltung, Leerstandsrisiko und Steuer. Sie sehen die Nettorendite vor der Entscheidung, nicht danach.

Die rechtliche und steuerliche Struktur muss passen. Ob ein Kauf mit oder ohne Vorsteuerabzug sinnvoll ist, ob befristet oder unbefristet vermietet werden soll und wie die Finanzierung aufgesetzt wird, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Diese Fragen kläre ich gemeinsam mit Ihnen und bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater.

Mein Beratungsablauf für Anleger

Zuerst klären wir Ihre Ziele und Ihren Rahmen. Eigenkapital, Finanzierungsspielraum, Anlagehorizont und ob Sie laufende Erträge oder langfristigen Vermögensaufbau in den Vordergrund stellen. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 haben Banken bei der Kreditvergabe wieder mehr Spielraum, die Grundregeln mit rund 20 Prozent Eigenmitteln gelten aber weiterhin als Richtschnur.

Danach suche ich passende Objekte. Aus dem offenen Markt, aus Bauträgerprojekten und aus meinem Netzwerk in der Region, oft bevor Objekte breit beworben werden. Jedes Objekt erhalten Sie von mir mit vollständiger Kalkulation und einer klaren Einschätzung der Stärken und Schwächen.

Beim Kauf begleite ich Sie durch Verhandlung, Vertragsprüfung gemeinsam mit Ihrem Vertragserrichter und Übergabe. Auf Wunsch unterstütze ich Sie danach bei der Erstvermietung.

Für wen sich das eignet

Meine Anlegerkunden sind großteils Privatpersonen, die 150.000 bis 500.000 Euro in eine oder mehrere Wohnungen investieren wollen. Manche kaufen die erste Anlegerwohnung zur Pensionsvorsorge, andere bauen ein kleines Portfolio auf. Was sie verbindet, ist der Wunsch nach einer sachlichen, zahlenbasierten Beratung ohne Verkaufsdruck.

Wenn Sie über eine Anlageimmobilie im Osten Österreichs nachdenken, sprechen wir unverbindlich darüber, ob und wie das für Sie sinnvoll ist. Eine Immobilienveranlagung ist mit Risiken verbunden, und nicht für jede Lebenssituation ist sie das richtige Instrument. Auch das sage ich Ihnen offen.

Robert Holzmann ist Immobilienberater mit Schwerpunkt Wohnimmobilien zur Verwertung und Anlageimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.