Immobilienmarkt Wien

Lagebild und Einschätzung von Robert Holzmann, Stand Sommer 2026

Der Wiener Wohnungsmarkt hat die Korrekturjahre hinter sich gelassen. 2025 sind die Preise für Eigentumswohnungen in Wien um rund 2,9 Prozent gestiegen und lagen damit über dem Österreich-Schnitt von rund 2,1 Prozent. Die Zahl der Transaktionen bei Eigentumswohnungen legte in den ersten drei Quartalen 2025 um rund 18 Prozent zu. Für 2026 erwarten die gängigen Prognosen je nach wirtschaftlicher Entwicklung Zuwächse zwischen 1,5 und 5 Prozent, in zentralen Lagen eher um 3,5 Prozent.

Preisniveau nach Lagen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Wien liegt bei rund 5.200 Euro. Dahinter stehen allerdings sehr unterschiedliche Teilmärkte.

• Innere Stadt rund 13.000 Euro je Quadratmeter, Spitzenobjekte im Erstbezug deutlich darüber
• Innenstadtnahe Bezirke wie der 4., 6. und 8. Bezirk rund 7.500 Euro
• Nobellagen in Hietzing und Döbling rund 7.000 Euro
• Gründerzeitbezirke wie der 15., 16. und 17. Bezirk rund 4.800 Euro
• Mittelgürtel, etwa Favoriten und Meidling, rund 4.200 Euro
• Äußere Bezirke 21 bis 23 rund 3.700 Euro

Bemerkenswert ist der Aufschwung in Bezirken wie der Brigittenau und Rudolfsheim-Fünfhaus, wo Neubauprojekte das Preisniveau anheben und die Lagen aufwerten. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wiener Eigentumswohnung lag 2025 bei rund 316.000 Euro.

Das Neubauangebot wird knapp

Die für die kommenden Jahre wichtigste Entwicklung findet auf der Angebotsseite statt. Im frei finanzierten Segment werden für 2026 nur rund 5.600 fertiggestellte Wohnungen erwartet, für 2027 rund 4.700. Der jährliche Bedarf liegt durch Bevölkerungswachstum und Sanierungsbedarf bei 10.000 bis 11.000 Einheiten. Es wird also nur rund die Hälfte dessen gebaut, was Wien braucht, und ein erheblicher Teil der Projekte verschiebt sich zusätzlich nach hinten.

Die Folgen sind bereits sichtbar. Die Nettomieten im Neubau sind in Randlagen um rund zehn Prozent auf 15 bis 16 Euro je Quadratmeter gestiegen. Leistbarer Neubau unter 6.000 Euro je Quadratmeter konzentriert sich fast ausschließlich auf periphere Lagen wie Favoriten, Simmering und die Bezirke 21 bis 23.

Was das für Eigentümer bedeutet

Wer eine gut erhaltene Wohnung in Wien besitzt, verkauft derzeit in einen Markt mit steigender Nachfrage und knappem Angebot. Das ist eine gute Ausgangslage, ersetzt aber keine professionelle Preisfindung. Die Spanne zwischen gut und schlecht vorbereiteten Verkäufen ist gerade in Wien groß, weil Käufer bei den aktuellen Preisen sehr genau vergleichen.

Was das für Anleger bedeutet

Für Anleger ist die Kombination aus sinkender Neubauleistung und steigenden Mieten das zentrale Argument. Die Bruttorenditen liegen in Toplagen wieder über drei Prozent, in Außenbezirken bis zu 3,8 Prozent, so hoch wie seit rund zehn Jahren nicht. Gefragt sind vor allem kompakte Zweizimmerwohnungen zwischen 40 und 48 Quadratmetern mit guter Öffi-Anbindung. Entscheidend bleibt der Einkaufspreis. Auch in einem guten Markt gibt es überteuerte Objekte.

Wenn Sie eine konkrete Frage zum Wiener Markt haben, zu Ihrem Bezirk oder zu einem konkreten Objekt, sprechen Sie mich an. Die Ersteinschätzung ist unverbindlich.

Robert Holzmann ist Immobilienberater mit Schwerpunkt Wohnimmobilien zur Verwertung und Anlageimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Marktdaten auf Basis öffentlich verfügbarer Marktberichte, zuletzt aktualisiert im Juli 2026.