Häufige Fragen
Antworten von Robert Holzmann auf die Fragen, die mir Eigentümer und Anleger am häufigsten stellen. Für alles, was hier nicht beantwortet ist, erreichen Sie mich über die Kontaktseite.
Fragen zum Verkauf
Was kostet mich die erste Einschätzung meiner Immobilie?
Nichts. Für private Eigentümer in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland ist die Markteinschätzung kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten eine realistische Preisbandbreite und eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Bei marktgerechtem Preis und guter Vorbereitung dauert der Verkauf einer Wohnung im Raum Wien derzeit meist zwei bis vier Monate von der Vermarktung bis zum unterschriebenen Kaufvertrag. Häuser in Landregionen können länger brauchen. Überhöhte Einstiegspreise verlängern die Vermarktung erfahrungsgemäß deutlich und drücken am Ende oft den Preis, weil das Objekt am Markt verbrennt.
Soll ich meine vermietete Wohnung mit oder ohne Mieter verkaufen?
Das hängt vom Mietverhältnis ab. Eine unbefristet vermietete Altbauwohnung mit niedrigem Richtwertzins erzielt am Markt einen deutlichen Abschlag und kommt vor allem für Anleger in Frage. Eine befristet vermietete Wohnung mit marktnaher Miete kann für Anleger sogar attraktiv sein, weil sie ab dem ersten Tag Ertrag bringt. Ich rechne Ihnen beide Varianten durch, bevor Sie entscheiden.
Wir haben ein Haus geerbt und sind mehrere Erben. Wie gehen wir vor?
Zuerst braucht es eine neutrale Bewertung, die alle Erben akzeptieren. Danach klären wir die Möglichkeiten. Verkauf am freien Markt, Übernahme durch einen der Erben gegen Ausgleichszahlung oder in manchen Fällen die Vermietung. Meine Aufgabe ist es, den Prozess sachlich zu halten und für alle Beteiligten nachvollziehbar zu machen. Gerade in Erbengemeinschaften scheitern Verkäufe selten am Markt, sondern an fehlender neutraler Moderation.
Was brauche ich an Unterlagen für den Verkauf?
Grundbuchsauszug, Pläne, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen den Kaufvertrag, die letzten Betriebskostenabrechnungen, die Rücklagenstände und Protokolle der Eigentümerversammlungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Fehlende Unterlagen besorge ich im Zuge der Vorbereitung mit Ihnen.
Fragen zur Veranlagung
Ab welchem Budget ist eine Anlegerwohnung sinnvoll?
Im Osten Österreichs beginnt der sinnvolle Einstieg derzeit bei rund 150.000 bis 200.000 Euro Kaufpreis, etwa für kompakte Wohnungen in niederösterreichischen Bezirksstädten oder Wiener Außenbezirken. Mit Finanzierung reicht dafür je nach Bank ein Eigenmittelanteil von rund 20 Prozent zuzüglich Nebenkosten.
Welche Rendite ist derzeit realistisch?
In Wiener Toplagen liegen die Bruttorenditen wieder über drei Prozent, in Außenbezirken und im Umland bis zu 3,8 Prozent. Entscheidend ist aber die Nettobetrachtung nach Betriebskosten, Verwaltung, Rücklagen, Leerstand und Steuer. Ich lege Ihnen für jedes Objekt eine vollständige Kalkulation vor, bevor Sie entscheiden.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Einstieg?
Die Rahmenbedingungen sprechen derzeit für Sachwerte im Osten Österreichs. Die Neubauleistung deckt in Wien nur rund die Hälfte des Bedarfs, die Mieten steigen, und die Renditen liegen so hoch wie seit rund zehn Jahren nicht. Eine Garantie ist das nicht, und nicht jedes Objekt ist deshalb ein gutes Investment. Der Einkaufspreis und die Lage entscheiden im Einzelfall.
Übernehmen Sie auch die Vermietung nach dem Kauf?
Ich unterstütze Sie bei der Erstvermietung, von der Mietzinseinschätzung über die Vermarktung bis zur Mieterauswahl. Für die laufende Verwaltung arbeite ich mit bewährten Hausverwaltungen in der Region zusammen und stelle gerne den Kontakt her.
Fragen zur Zusammenarbeit
In welchen Regionen sind Sie tätig?
In Wien, in Niederösterreich mit Schwerpunkt auf dem Raum rund um Wien und den Bezirksstädten sowie im gesamten Burgenland.
Was unterscheidet Sie von einem großen Maklerbüro?
Sie arbeiten von Anfang bis Ende mit mir persönlich. Ich übernehme nur so viele Aufträge, wie ich selbst betreuen kann, und ich sage Ihnen meine Einschätzung auch dann, wenn sie unbequem ist. Persönlich statt anonym ist bei mir kein Slogan, sondern die Arbeitsweise.
Was kostet Ihre Leistung?
Beim Verkauf arbeite ich auf Basis der marktüblichen Vermittlungsprovision, die erst im Erfolgsfall anfällt. Erstgespräch und Markteinschätzung sind kostenlos. Bei Käuferbegleitung und Anlegerberatung besprechen wir das Honorar transparent im Erstgespräch, abhängig vom Umfang der Begleitung.
Robert Holzmann ist Immobilienberater mit Schwerpunkt Wohnimmobilien zur Verwertung und Anlageimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Die Antworten ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.