Wissensdatenbank Bauträger, Steuern und Finanzierung

Teil 2 der Wissensdatenbank. Fragen und Antworten zu Bauträger, Steuern beim Verkauf sowie zum Hypothekarkredit und zur Wohnbaufinanzierung. Zusammengestellt von Robert Holzmann, Stand Juli 2026.

Der Bauträger und das Bauträgervertragsgesetz

Wann gilt das Bauträgervertragsgesetz und wovor schützt es?

Das Bauträgervertragsgesetz gilt für den Erwerb von Wohnungen, Häusern oder Geschäftsräumen, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung mehr als 150 Euro je Quadratmeter Nutzfläche zu zahlen hat. Es schützt Käufer vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen, etwa bei einer Insolvenz des Bauträgers. Der Vertrag bedarf der Schriftform und muss zwingende Mindestinhalte haben, darunter die gewählte Art der Sicherung der Zahlungen. Fehlen wesentliche Angaben, bestehen besondere Rücktrittsrechte des Erwerbers nach dem Konsumentenschutzgesetz und dem BTVG selbst.

Wie sind meine Zahlungen an den Bauträger abgesichert?

Das Gesetz stellt dem Bauträger mehrere Sicherungsmodelle zur Wahl. In der Praxis dominiert die grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einem Ratenplan und der Abwicklung über einen Treuhänder, der Rechtsanwalt oder Notar sein muss. Daneben gibt es die schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung sowie die pfandrechtliche Sicherung. Beim Ratenplanmodell wird der Kaufpreis nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt in gesetzlich gedeckelten Raten fällig, beim gängigen Ratenplan A etwa 15 Prozent bei Baubeginn, 35 Prozent nach Rohbau und Dach und weitere Teilbeträge bis zur Fertigstellung. Der Treuhänder prüft den Baufortschritt und gibt die Raten erst danach frei.

Was ist der Haftrücklass beim Kauf vom Bauträger?

Der Haftrücklass sichert die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Käufers für Mängel, die sich erst nach der Übergabe zeigen. Nach dem Bauträgervertragsgesetz sind mindestens zwei Prozent des Kaufpreises für die Dauer von drei Jahren ab Übergabe sicherzustellen, entweder als Zurückbehalt des Käufers oder durch eine gleichwertige Garantie oder Versicherung des Bauträgers. Käufer sollten Mängel bei der Übergabe in einem detaillierten Protokoll festhalten und auch später auftretende Mängel schriftlich rügen, damit die Ansprüche innerhalb der Gewährleistungsfristen gewahrt bleiben.

Welche Rechte habe ich, wenn sich die Fertigstellung beim Bauträger verzögert?

Der Bauträgervertrag muss den spätesten Übergabetermin nennen. Wird er überschritten, gerät der Bauträger in Verzug, der Käufer kann auf Erfüllung bestehen und unter Setzung einer angemessenen Nachfrist auch den Rücktritt erklären. Vertraglich vereinbarte Pönalen für Verspätungen sind zulässig und in gut verhandelten Verträgen üblich. Daneben können nachweisbare Verzugsschäden geltend gemacht werden, etwa Kosten einer Ersatzunterkunft. Wichtig ist die genaue Lektüre des Vertrags vor der Unterschrift, denn manche Verträge räumen dem Bauträger großzügige Verlängerungsgründe ein. Aktuell verschiebt sich bei einem erheblichen Teil der Wiener Neubauprojekte die Fertigstellung, das Thema ist also keineswegs theoretisch.

Steuern und Abgaben beim Immobilienverkauf

Was ist die Immobilienertragsteuer und wie hoch ist sie?

Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien unterliegen seit 2012 der Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Beim sogenannten Neuvermögen, also bei Anschaffungen ab dem 31. März 2002, wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn besteuert, das ist der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten samt bestimmter Herstellungs- und Instandsetzungskosten. Beim Altvermögen, das vor diesem Stichtag angeschafft wurde, dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Erlöses angesetzt werden, wodurch sich eine effektive Steuer von 4,2 Prozent des Verkaufspreises ergibt. Wurde Altvermögen nach 1987 in Bauland umgewidmet, beträgt die effektive Belastung 18 Prozent. Berechnung und Abfuhr übernimmt in der Regel der Parteienvertreter, also der vertragserrichtende Anwalt oder Notar.

Wann ist der Verkauf des Eigenheims steuerfrei?

Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Steuerfrei verkauft, wer die Wohnung oder das Eigenheim ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat und den Hauptwohnsitz nun aufgibt. Alternativ greift die Befreiung, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte. Umfasst sind das Gebäude und Grundflächen bis zu einer von der Finanzverwaltung anerkannten Größe von 1.000 Quadratmetern. Daneben existiert die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude, bei denen der Verkäufer das Baurisiko getragen hat, sie gilt allerdings nur für das Gebäude und nicht für Grund und Boden und entfällt insoweit, als das Gebäude zur Einkünfteerzielung verwendet wurde.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und was hat sich 2025 geändert?

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung, meist also des Kaufpreises. Bei unentgeltlichen Erwerben im Familienverband, etwa Schenkung oder Erbschaft, gilt ein begünstigter Stufentarif vom Grundstückswert, nämlich 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Mit 1. Juli 2025 wurden die Regeln für Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften verschärft. Die maßgebliche Beteiligungsschwelle sank von 95 auf 75 Prozent, mittelbare Erwerbe werden erfasst, und bei Immobiliengesellschaften wird die Steuer mit 3,5 Prozent vom gemeinen Wert der Grundstücke bemessen. Dazu kommt beim Erwerb stets die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?

Der Erbgang selbst löst in Österreich keine Erbschaftssteuer aus, es fällt aber Grunderwerbsteuer nach dem begünstigten Stufentarif sowie die Eintragungsgebühr an. Verkaufen die Erben die Immobilie später, unterliegt der Gewinn der Immobilienertragsteuer. Maßgeblich ist dabei die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger, die Erben treten also in dessen Position ein. War die Liegenschaft beim Verstorbenen Altvermögen, bleibt sie es auch für die Erben, womit häufig die günstige Pauschalbesteuerung von effektiv 4,2 Prozent zur Anwendung kommt. Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht dagegen nicht auf die Erben über, sie können sie nur durch eigene Hauptwohnsitzzeiten erfüllen. Gerade bei Erbschaften lohnt die steuerliche Beratung vor dem Verkauf.

Grundlagen des Hypothekarkredits

Was ist ein Hypothekarkredit?

Ein Hypothekarkredit ist ein Darlehen, das durch ein Pfandrecht an einer Liegenschaft besichert wird. Die Bank erhält eine Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird, und darf sich im Fall der Nichtzahlung aus der Verwertung der Immobilie befriedigen. Wegen dieser Sicherheit sind Hypothekarkredite deutlich günstiger als unbesicherte Kredite und werden mit langen Laufzeiten von häufig 25 bis 35 Jahren vergeben. Typische Verwendungszwecke sind der Kauf von Wohnungen und Häusern, der Neubau, größere Sanierungen sowie die Umschuldung bestehender Finanzierungen.

Welches Gesetz schützt private Kreditnehmer bei Immobilienkrediten?

Für Verbraucher gilt seit 21. März 2016 das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, das die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie umsetzt. Es verpflichtet die Bank zu standardisierten vorvertraglichen Informationen über das ESIS-Merkblatt, zu einer gründlichen Prüfung der Kreditwürdigkeit und zu angemessenen Erläuterungen. Das Kreditangebot muss mindestens sieben Tage verbindlich bleiben, damit der Verbraucher in Ruhe vergleichen kann, zusätzlich besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Auch die Regeln über die vorzeitige Rückzahlung und die Entschädigung der Bank stehen in diesem Gesetz. Für nicht hypothekarisch besicherte Konsumkredite gilt daneben das Verbraucherkreditgesetz.

Was ist das ESIS-Merkblatt?

Das Europäische Standardisierte Merkblatt ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Informationsblatt, das der Kreditnehmer rechtzeitig vor Vertragsabschluss erhalten muss. Es stellt die Eckdaten des konkreten Kreditangebots in einheitlicher Form dar, darunter Kreditbetrag, Laufzeit, Sollzinssatz, effektiver Jahreszinssatz, Gesamtbetrag aller Zahlungen, Ratenhöhe, Sicherheiten und die Kosten der Nebenleistungen. Weil das Merkblatt bei jeder Bank gleich aufgebaut ist, lassen sich Angebote verschiedener Institute damit unmittelbar vergleichen. Wer eine Finanzierung sucht, sollte sich von mindestens zwei bis drei Banken ein ESIS-Merkblatt geben lassen und die effektiven Jahreszinssätze und Gesamtbelastungen nebeneinanderlegen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Wohnkredit?

Als Richtschnur gelten mindestens 20 Prozent der Gesamtinvestition, also des Kaufpreises samt Nebenkosten. Diese Quote stammt aus der früheren KIM-Verordnung und wird seit deren Auslaufen Mitte 2025 über ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht als aufsichtliche Erwartung weitergeführt. Banken können im begründeten Einzelfall abweichen, etwa bei sehr guter Bonität, zusätzlichen Sicherheiten oder verwertbarem Vermögen. Wer weniger Eigenmittel hat, sollte gezielt mehrere Banken vergleichen, denn die Spielräume werden unterschiedlich genutzt. Grundsätzlich gilt, dass mehr Eigenkapital die Zinskondition verbessert und die monatliche Belastung senkt.

Was war die KIM-Verordnung und gilt sie noch?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung galt von August 2022 bis 30. Juni 2025 und schrieb den Banken bei privaten Wohnkrediten verbindliche Grenzen vor, nämlich höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Sie wurde nicht verlängert, weil die Aufsicht das systemische Risiko als deutlich gesunken einstufte. Seit 1. Juli 2025 gelten dieselben Kennzahlen über ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht als Richtwerte weiter, allerdings ohne Verordnungscharakter. In der Praxis orientieren sich die Banken weiterhin an diesen Grenzen, gehen mit Ausnahmen aber flexibler um als zuvor. Für Kreditnehmer haben sich die Chancen auf eine Finanzierung dadurch spürbar verbessert.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Die zentrale Kennzahl ist die Schuldendienstquote. Alle Kreditraten zusammen sollten 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen, so lautet der aufsichtliche Richtwert. Seriöser ist eine eigene Haushaltsrechnung, die von den tatsächlichen Lebenshaltungskosten ausgeht und einen Puffer für Unvorhergesehenes und für mögliche Zinsanstiege bei variabler Verzinsung enthält. Banken rechnen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung mit Referenzlebenshaltungskosten und prüfen die Stabilität des Einkommens. Meine Empfehlung aus der Praxis lautet, die Rate nicht am maximal Genehmigten auszurichten, sondern an dem Betrag, der auch in einem schlechten Jahr ohne Zähneknirschen leistbar ist.

Zinsen und Kreditgestaltung

Fixzins oder variabler Zins, was ist besser?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, es ist eine Entscheidung zwischen Planbarkeit und Flexibilität. Der Fixzinskredit gibt für die vereinbarte Periode, üblich sind zehn bis 25 Jahre, absolute Ratensicherheit, kostet dafür anfangs meist etwas mehr und sieht bei vorzeitiger Rückzahlung während der Fixzinsphase eine Entschädigung der Bank vor. Der variable Kredit folgt dem Marktzins in beide Richtungen und kann jederzeit ohne Entschädigung getilgt werden, dafür trägt der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko, wie es die Jahre 2022 und 2023 drastisch gezeigt haben. Viele Haushalte kombinieren beide Welten über geteilte Kredite. Wer bei einer deutlichen Zinserhöhung finanziell an die Grenze käme, sollte zum Fixzins oder zumindest zu einer Zinsobergrenze greifen.

Was ist der EURIBOR und wie beeinflusst er meine Rate?

Der EURIBOR ist der Referenzzinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Variable Wohnkredite in Österreich sind ganz überwiegend an den Drei- oder Sechsmonats-EURIBOR gebunden. Der Vertragszinssatz setzt sich aus diesem Referenzwert und dem fixen Aufschlag der Bank zusammen, der die Marge und das Risiko abdeckt. Steigt der EURIBOR, steigt bei der nächsten vertraglich vereinbarten Anpassung auch die Kreditrate, fällt er, sinkt die Rate. Die Anpassungstermine und der Aufschlag stehen im Kreditvertrag. Beim Vergleich variabler Angebote ist der Aufschlag die entscheidende Größe, denn der Referenzzinssatz ist für alle gleich.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzinssatz und effektivem Jahreszins?

Der Sollzinssatz ist der reine Zinssatz, mit dem das aushaftende Kapital verzinst wird. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich die Nebenkosten des Kredits ein, also etwa Bearbeitungsentgelt, Schätzgebühr, Kontoführung und die Kosten der grundbücherlichen Sicherstellung. Er drückt die Gesamtbelastung als jährlichen Prozentsatz aus und ist deshalb die richtige Vergleichszahl zwischen Angeboten. Zwei Kredite mit gleichem Sollzinssatz können sich im Effektivzinssatz deutlich unterscheiden. Banken müssen den effektiven Jahreszinssatz im ESIS-Merkblatt und in der Werbung ausweisen.

Was ist ein endfälliger Kredit und für wen eignet er sich?

Beim klassischen Annuitätenkredit zahlt der Kreditnehmer gleichbleibende Raten, die Zins und Tilgung enthalten, die Schuld sinkt laufend. Beim endfälligen Kredit werden während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt, das gesamte Kapital wird am Ende in einem Betrag fällig, meist angespart über einen Tilgungsträger. Dieses Modell war früher bei Fremdwährungskrediten verbreitet und ist heute die Ausnahme, denn es verlagert das Risiko auf die Entwicklung des Tilgungsträgers. Sinnvoll kann Endfälligkeit in Sonderfällen sein, etwa bei einer Zwischenfinanzierung bis zum geplanten Verkauf einer anderen Immobilie oder bei Anlegern aus steuerlichen Überlegungen. Für die normale Eigenheimfinanzierung ist der Annuitätenkredit die richtige Wahl.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung überbrückt den Zeitraum, in dem Eigenmittel zwar sicher, aber noch nicht verfügbar sind. Der häufigste Fall ist der Kauf der neuen Wohnung vor dem Verkauf der alten. Die Bank finanziert den Kaufpreis vor und wird aus dem späteren Verkaufserlös zurückgezahlt, besichert wird meist an beiden Objekten. Zwischenfinanzierungen laufen typischerweise bis zu 24 Monate, sind endfällig gestaltet und etwas teurer als normale Hypothekarkredite. Wichtig ist eine realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises der Bestandsimmobilie, denn eine zu optimistische Annahme führt zu einer Finanzierungslücke. Hier zahlt sich die Kombination aus Finanzierungsberatung und fundierter Verkehrswerteinschätzung aus.

Kosten, Sicherheiten und Grundbuch

Welche Nebenkosten hat ein Hypothekarkredit?

Neben den Zinsen fallen einmalige Kosten an. Die wichtigsten sind das Bearbeitungsentgelt der Bank, das verhandelbar ist, die Kosten der Liegenschaftsbewertung, die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht im Grundbuch von 1,2 Prozent der eingetragenen Pfandsumme samt Eingabengebühr sowie die Kosten für die Beglaubigung der Pfandurkunde. Da die Pfandsumme meist mit einem Zuschlag für Zinsen und Kosten über dem Kreditbetrag liegt, fällt die Eintragungsgebühr entsprechend höher aus. Eine staatliche Kreditvertragsgebühr gibt es seit 2011 nicht mehr. Alle diese Posten fließen in den effektiven Jahreszinssatz ein und gehören beim Angebotsvergleich mitbetrachtet.

Was ist der Unterschied zwischen Festbetragshypothek und Höchstbetragshypothek?

Die Festbetragshypothek sichert eine bestimmte Forderung in fixer Höhe und sinkt wirtschaftlich mit der Tilgung des Kredits. Die Höchstbetragshypothek sichert alle Forderungen aus einer Geschäftsverbindung bis zu einem eingetragenen Höchstbetrag, sie kann also auch künftige Kredite derselben Bank abdecken, ohne dass neu eingetragen werden muss. Banken bevorzugen häufig die Höchstbetragshypothek, für den Kreditnehmer kann sie bei einem späteren Bankwechsel hinderlich sein, weil die Besicherung nicht automatisch mit der Resttilgung abnimmt. Zusätzlich wird regelmäßig eine Nebengebührensicherstellung eingetragen, die Zinsen und Kosten abdeckt. Welche Form gewählt wird, ist Verhandlungssache und sollte bewusst entschieden werden.

Was passiert mit der Hypothek, wenn der Kredit zurückgezahlt ist?

Mit der vollständigen Rückzahlung erlischt die gesicherte Forderung, das Pfandrecht verschwindet aber nicht von selbst aus dem Grundbuch. Der Kreditnehmer erhält von der Bank eine Löschungsquittung oder Löschungserklärung in beglaubigter Form und kann damit die Löschung des Pfandrechts beim Grundbuchsgericht beantragen. Dafür fallen eine geringe Eingabengebühr und allfällige Kosten der Beglaubigung an. Manche Eigentümer lassen die Hypothek bewusst stehen, um den Rang für eine spätere Finanzierung zu wahren, das sollte aber eine bewusste Entscheidung sein. Spätestens vor einem Verkauf muss die Lastenfreistellung geklärt sein, der Treuhänder des Käufers verlangt die Löschungsunterlagen.

Was ist eine Simultanhypothek?

Bei der Simultanhypothek haftet dieselbe Forderung auf mehreren Liegenschaften gleichzeitig, etwa wenn neben der gekauften Wohnung auch das Haus der Eltern als zusätzliche Sicherheit dient. Die Bank kann sich im Verwertungsfall aussuchen, aus welcher Liegenschaft sie sich befriedigt. Für Angehörige, die ihre Immobilie zur Verfügung stellen, ist das ein erhebliches Risiko, das gut überlegt sein will. Oft ist die bessere Alternative, den zusätzlichen Sicherungsbedarf über mehr Eigenkapital, eine Garantie oder einen begrenzten Pfandbetrag zu lösen. Wer als Sicherheitengeber unterschreibt, sollte den Umfang der Haftung genau verstehen und im Zweifel unabhängigen Rat einholen.

Was prüft die Bank bei der Kreditwürdigkeitsprüfung?

Die Bank muss nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz eingehend prüfen, ob der Kreditnehmer den Kredit voraussichtlich ordnungsgemäß bedienen kann. Geprüft werden Einkommen und dessen Stabilität, bestehende Verpflichtungen, Lebenshaltungskosten, Vermögen und die Datenlage bei Kreditauskunfteien wie dem KSV 1870. Dazu kommt die Bewertung der Immobilie, denn der Beleihungswert bestimmt gemeinsam mit den Eigenmitteln die mögliche Kredithöhe. Selbstständige müssen in der Regel Steuerbescheide und Jahresabschlüsse mehrerer Jahre vorlegen. Eine saubere Vorbereitung der Unterlagen beschleunigt die Zusage deutlich und verbessert die Verhandlungsposition bei den Konditionen.

Muss ich für den Kredit eine Versicherung abschließen?

Gesetzlich verpflichtend ist keine Kreditversicherung. Banken verlangen aber regelmäßig eine Feuerversicherung für das Pfandobjekt mit Vinkulierung zugunsten der Bank, was sachlich gerechtfertigt ist. Häufig angeboten werden zusätzlich Ablebensversicherungen oder Kreditrestschuldversicherungen. Eine Ablebensversicherung ist bei Familien mit einem Hauptverdiener meist sinnvoll, damit der Kredit im Todesfall nicht die Hinterbliebenen trifft. Sie muss aber nicht beim kreditgebenden Institut abgeschlossen werden, ein Vergleich am freien Markt bringt oft deutlich bessere Prämien. Das Koppeln des Kredits an überteuerte Zusatzprodukte sollte man freundlich, aber bestimmt hinterfragen.

Rechte des Kreditnehmers, Rückzahlung und Sonderformen

Wie lange ist ein Kreditangebot der Bank gültig und kann ich vom Vertrag zurücktreten?

Nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz muss das verbindliche Kreditangebot dem Verbraucher mindestens sieben Tage offenstehen, diese Bedenkfrist soll den Vergleich mehrerer Angebote ermöglichen. Zusätzlich besteht ein Rücktrittsrecht. Der Verbraucher kann binnen zweier Werktage nach Erhalt des ESIS-Merkblatts von seiner Vertragserklärung zurücktreten, das Recht erlischt spätestens einen Monat nach Abschluss des Kreditvertrags. Daneben können im Einzelfall Rücktrittsrechte nach dem Konsumentenschutzgesetz oder dem Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz bestehen. Wichtig ist, dass der Rücktritt vom Kredit den Immobilienkauf nicht automatisch beseitigt, Finanzierung und Kauf sollten daher zeitlich gut aufeinander abgestimmt werden.

Kann ich meinen Hypothekarkredit vorzeitig zurückzahlen?

Ja, das Recht auf vorzeitige Rückzahlung, ganz oder teilweise, besteht jederzeit. Bei variabel verzinsten Krediten darf die Bank dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Während einer Fixzinsperiode steht der Bank eine Entschädigung für den Zinsentgang zu, die gesetzlich gedeckelt ist. Sie darf ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags nicht übersteigen, bei einer Restlaufzeit von unter einem Jahr höchstens ein halbes Prozent, und nie mehr betragen als die Zinsen, die bis zum vereinbarten Ende angefallen wären. Rückzahlungen bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten bleiben überhaupt entschädigungsfrei. Wer größere Beträge tilgen will, kann die Rückzahlung auch unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsmöglichkeiten so legen, dass keine Entschädigung anfällt.

Was ist eine Sondertilgung und zahlt sie sich aus?

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Teilrückzahlung, etwa aus einer Prämie, einer Erbschaft oder einem Bonus. Sie senkt das aushaftende Kapital und damit die künftige Zinsbelastung, wahlweise durch eine niedrigere Rate oder eine kürzere Restlaufzeit. Gerade in den ersten Jahren wirkt sie stark, weil der Zinsanteil der Raten dann am höchsten ist. Bei variabler Verzinsung ist die Sondertilgung stets kostenfrei, während der Fixzinsphase gelten die gesetzlichen Entschädigungsgrenzen samt dem Freibetrag von 10.000 Euro pro Jahr. Ob eine Sondertilgung wirtschaftlich sinnvoller ist als eine alternative Veranlagung, hängt vom Vergleich zwischen Kreditzins und erzielbarer Rendite ab, in den meisten Fällen ist die Tilgung die sichere und gute Wahl.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Kosten des Wechsels deutlich übersteigt. Auf der Kostenseite stehen eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei aufrechter Fixzinsphase, die neuerliche Pfandrechtseintragung mit 1,2 Prozent samt Nebenkosten, Bearbeitungsentgelt und Bewertung. Auf der Ertragsseite steht die Zinsdifferenz über die Restlaufzeit. Als Faustregel beginnt eine Umschuldung ab etwa einem halben Prozentpunkt Zinsvorteil interessant zu werden, je höher die Restschuld und je länger die Restlaufzeit, desto eher rechnet sie sich. Oft genügt schon ein gut vorbereitetes Gespräch mit der eigenen Bank samt Vergleichsangebot, um die Kondition nachzubessern, ganz ohne Wechsel. Nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung sind die Banken im Konditionenwettbewerb wieder deutlich aktiver.

Was ist ein Bauspardarlehen?

Das Bauspardarlehen ist die klassische österreichische Wohnbaufinanzierung über eine der Bausparkassen. Sein wichtigstes Merkmal ist die gesetzliche Zinsobergrenze von sechs Prozent bei variabler Verzinsung, die für 20 Jahre ab Zuteilung gilt, meist kombiniert mit einer Zinsuntergrenze. Besichert vergeben die Bausparkassen derzeit bis zu 310.000 Euro pro Person, für kleinere Vorhaben gibt es unbesicherte Darlehen bis 46.000 Euro, die Laufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen. Finanziert werden Kauf, Bau und Sanierung, daneben auch Bildung und Pflege. Das Bauspardarlehen ist besonders für sicherheitsorientierte Kreditnehmer interessant und bei kleineren Summen oft unkomplizierter als ein Bankkredit, ein Konditionenvergleich mit klassischen Hypothekarkrediten bleibt trotzdem sinnvoll.

Gibt es noch Fremdwährungskredite für Wohnimmobilien?

Für private Häuslbauer praktisch nicht mehr. Nach den schmerzhaften Erfahrungen mit Frankenkrediten hat die Finanzmarktaufsicht die Vergabe von Fremdwährungskrediten an Verbraucher über ihre Mindeststandards massiv eingeschränkt, Neuvergaben an private Kreditnehmer ohne einschlägiges Einkommen in der Fremdwährung finden seit Jahren kaum noch statt. Wer noch einen alten Frankenkredit laufen hat, meist endfällig mit Tilgungsträger, sollte die Konvertierung in den Euro und die Schließung der Lücke aktiv mit der Bank und einem unabhängigen Berater planen, statt auf günstige Wechselkurse zu hoffen. Für die Neufinanzierung von Wohnimmobilien ist der Euro-Kredit heute der einzige seriöse Weg.

Was kann ich tun, wenn ich meine Kreditrate nicht mehr zahlen kann?

Das Wichtigste ist, früh und aktiv auf die Bank zuzugehen, bevor Rückstände auflaufen. Möglich sind je nach Situation eine vorübergehende Stundung, eine Ratenreduktion durch Laufzeitverlängerung, das Aussetzen von Tilgungen oder eine Umschuldung. Banken sind an einer Verwertung der Immobilie in aller Regel nicht interessiert und müssen nach dem Gesetz vor einer Zwangsvollstreckung zumutbare Alternativen prüfen. Unterstützung bieten die staatlich anerkannten Schuldenberatungen. Wer absehbar dauerhaft zu hoch belastet ist, sollte auch den geordneten Verkauf der Immobilie als Option rechtzeitig prüfen, denn ein selbst gesteuerter Verkauf erzielt fast immer deutlich mehr als eine Versteigerung. Auch dabei begleite ich betroffene Eigentümer diskret und ohne Vorbehalte.