Wissensdatenbank Immobilien

Teil 1 der Wissensdatenbank. Fragen und Antworten zur Arbeit des Immobilientreuhänders, von der Maklerprovision über Kauf und Miete bis zu Wohnungseigentum. Zusammengestellt von Robert Holzmann, Stand Juli 2026.

Der Immobilienmakler und die Vermittlung

Was ist ein Immobilientreuhänder?

Immobilientreuhänder ist in Österreich der Oberbegriff für drei reglementierte Gewerbe nach der Gewerbeordnung. Dazu zählen der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger. Allen drei Berufen ist gemeinsam, dass sie fremdes Vermögen treuhändig betreuen und dafür einen Befähigungsnachweis, Zuverlässigkeit und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung benötigen. Die Berufsausübung wird von der Gewerbebehörde überwacht, die Interessenvertretung erfolgt über den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer sowie über Berufsverbände wie den ÖVI.

Welche Pflichten hat ein Immobilienmakler gegenüber seinen Kunden?

Die Pflichten ergeben sich vor allem aus dem Maklergesetz und dem Konsumentenschutzgesetz. Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig wahren, ihn über alle wesentlichen Umstände des Geschäfts aufklären und ihm die erforderlichen Nachrichten geben. In Österreich ist der Immobilienmakler in der Regel Doppelmakler, er wird also für Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter tätig. Diese Doppeltätigkeit muss er offenlegen. Verletzt der Makler wesentliche Pflichten, kann sich sein Provisionsanspruch mindern oder zur Gänze entfallen, dazu kommen mögliche Schadenersatzansprüche.

Wie hoch darf die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie sein?

Die Obergrenzen regelt die Immobilienmaklerverordnung. Bei einem Kaufpreis über 72.672 Euro darf die Provision je Vertragspartei höchstens drei Prozent des Kaufpreises betragen, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei Kaufpreisen bis 36.336 Euro sind bis zu vier Prozent zulässig, dazwischen gilt ein fixer Höchstbetrag. In der Praxis ist bei Wohnimmobilien die Provision von drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Seite der Regelfall, also 3,6 Prozent inklusive Steuer. Die Provision ist verhandelbar, die Verordnung nennt nur die Höchstgrenzen. Fällig wird sie mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Beim Kauf gibt es kein gesetzliches Bestellerprinzip. Üblich ist in Österreich, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer eine Provision zahlen, weil der Makler als Doppelmakler für beide Seiten tätig wird. Beide Seiten können mit dem Makler aber abweichende Vereinbarungen treffen. Immer öfter werden Objekte auch für den Käufer provisionsfrei angeboten, dann trägt der Verkäufer die gesamte Vergütung. Entscheidend ist, was im Vermittlungsauftrag und im Kaufanbot vereinbart wurde.

Was bedeutet das Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete?

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip, auch Erstauftraggeberprinzip genannt. Provision zahlt nur, wer den Makler zuerst beauftragt hat. Da in der Praxis fast immer der Vermieter den Makler mit der Vermarktung betraut, ist die Wohnungssuche für Mieter seither in aller Regel provisionsfrei. Ein Mieter darf nur dann zur Provision herangezogen werden, wenn er den Makler im Rahmen eines echten Suchauftrags selbst als Erster beauftragt hat und das Objekt dem Makler zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt war. Umgehungsgeschäfte sind verboten, Verstöße sind Verwaltungsübertretungen mit Strafen bis zu 3.600 Euro. Für Gewerbeobjekte und für den Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht.

Wie hoch darf die Provision bei der Vermittlung einer Mietwohnung sein?

Wenn ausnahmsweise der Mieter provisionspflichtig ist, gelten die Obergrenzen der Immobilienmaklerverordnung. Bei unbefristeten Mietverträgen und bei Befristungen über drei Jahre sind höchstens zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer zulässig, bei kürzeren Befristungen entsprechend weniger. Als Bruttomonatsmiete zählt der Hauptmietzins samt Betriebskosten und Umsatzsteuer. Vom Vermieter als Auftraggeber darf der Makler bis zu drei Bruttomonatsmieten verlangen. Auch hier handelt es sich um Höchstsätze, die verhandelbar sind.

Wann verliert der Makler seinen Anspruch auf Provision?

Der Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Vermittlungsauftrag und eine verdienstliche Tätigkeit voraus, die für das Zustandekommen des Geschäfts zumindest mitursächlich war. Kommt das Geschäft nicht zustande, gebührt grundsätzlich keine Provision. Der Anspruch kann sich außerdem mindern oder entfallen, wenn der Makler wesentliche Aufklärungspflichten verletzt, etwa eine Doppeltätigkeit oder ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Verkäufer verschweigt. Bei der Wohnungsmiete entfällt der Anspruch gegenüber dem Mieter zusätzlich in den Fällen des Bestellerprinzips. Zu Unrecht gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag und was unterscheidet ihn vom einfachen Maklervertrag?

Beim einfachen Vermittlungsauftrag darf der Eigentümer mehrere Makler beauftragen und auch selbst einen Käufer suchen. Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet er sich, für die vereinbarte Dauer keinen weiteren Makler einzuschalten. Dafür trifft den Makler eine besondere Bemühungspflicht, er muss aktiv vermarkten. Mit Verbrauchern darf ein Alleinvermittlungsauftrag bei Wohnimmobilien nur befristet abgeschlossen werden, üblich sind drei bis sechs Monate. Vereinbarungen, wonach auch bei einem Verkauf ohne Zutun des Maklers Provision zu zahlen ist, sind nur in engen gesetzlichen Grenzen und bei ausdrücklicher schriftlicher Vereinbarung zulässig.

Was muss ein Immobilieninserat rechtlich enthalten?

Inserate müssen ein realistisches Bild des Objekts vermitteln und dürfen nicht irreführen. Verpflichtend sind seit dem Energieausweisvorlagegesetz die Energiekennzahlen, konkret der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor. Makler müssen außerdem erkennbar machen, dass sie als Makler tätig werden, und die Provisionspflicht des Interessenten offenlegen. Bei Mietwohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gehören die wesentlichen Konditionen wie Miete, Betriebskosten und Befristung wahrheitsgemäß dargestellt. Fehlen die Energiekennzahlen im Inserat, drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro.

Was ist der Energieausweis und wann brauche ich ihn?

Der Energieausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts. Nach dem Energieausweisvorlagegesetz 2012 muss der Verkäufer oder Vermieter dem Interessenten rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss aushändigen. Der Ausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig und darf nur von befugten Fachleuten erstellt werden. Wird kein Ausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, außerdem drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Auch in Inseraten sind Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben.

Kauf, Vertrag und Nebenkosten

Ist ein unterschriebenes Kaufanbot bereits bindend?

Ja, und dieser Punkt wird häufig unterschätzt. Ein Kaufanbot ist eine verbindliche Vertragserklärung. Nimmt der Verkäufer das Anbot innerhalb der Bindungsfrist an, ist der Kaufvertrag inhaltlich zustande gekommen, auch wenn die formelle Vertragsurkunde erst später errichtet wird. Wer ein Anbot unterschreibt, sollte sich daher vorher über Finanzierung, Objektzustand und alle Konditionen im Klaren sein. Nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen besteht ein Rücktrittsrecht, etwa nach dem Konsumentenschutzgesetz. Eine Unterschrift unter Zeitdruck bei der ersten Besichtigung ist der Klassiker unter den vermeidbaren Fehlern.

Welche Rücktrittsrechte habe ich beim Immobilienkauf?

Das wichtigste ist das Rücktrittsrecht nach Paragraf 30a Konsumentenschutzgesetz. Gibt ein Verbraucher seine Vertragserklärung am selben Tag ab, an dem er das Objekt zum ersten Mal besichtigt hat, und dient der Erwerb der Deckung seines dringenden Wohnbedürfnisses oder dem eines nahen Angehörigen, kann er binnen einer Woche schriftlich zurücktreten. Die Frist läuft erst, wenn er eine Vertragsabschrift und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, das Recht erlischt spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung. Der Rücktritt erfasst dann auch den Maklervertrag. Anzahlungen oder Angelder vor Ablauf der Frist können nicht wirksam vereinbart werden. Daneben bestehen Rücktrittsrechte beim Bauträgervertrag nach dem BTVG und in besonderen Konstellationen nach dem Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz.

Wie läuft die Abwicklung eines Immobilienkaufs über einen Treuhänder ab?

Die treuhändige Abwicklung durch einen Rechtsanwalt oder Notar ist in Österreich der Standard und schützt beide Seiten. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein gesichertes Treuhandkonto. Der Treuhänder prüft das Grundbuch, holt die Löschung bestehender Pfandrechte ein, sorgt für die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der Immobilienertragsteuer und beantragt die Eintragung des Eigentumsrechts. Erst wenn die lastenfreie Eigentumsübertragung gesichert ist, wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt. Die Treuhandschaften der Anwälte und Notare sind über die jeweiligen Kammern revisioniert und versichert.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?

Als Faustregel sollten Käufer rund zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Im Einzelnen sind das die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch mit 1,1 Prozent, die Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung mit etwa ein bis drei Prozent je nach Tarif und Vereinbarung sowie gegebenenfalls die Maklerprovision von bis zu drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Wird der Kauf finanziert, kommen die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht mit 1,2 Prozent der Pfandsumme, eine Eingabengebühr sowie allfällige Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank hinzu.

Was sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?

Neben Zustand und Preis der Wohnung selbst gehört das Umfeld der Eigentümergemeinschaft geprüft. Wichtig sind der Grundbuchsstand samt Lasten und Dienstbarkeiten, der Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertfestsetzung, die Höhe der Rücklage der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, beschlossene oder absehbare Sanierungen samt möglicher Sonderzahlungen, die Betriebskostenentwicklung und bei vermieteten Wohnungen der Inhalt der Mietverträge. Beim Kauf vom Bauträger kommen die Prüfungen nach dem Bauträgervertragsgesetz hinzu. Ein Kauf ohne Einsicht in diese Unterlagen ist ein Blindflug, den kein seriöser Berater empfehlen kann.

Was ist das Grundbuch und welche Rolle spielt es beim Immobilienkauf?

Das Grundbuch ist ein öffentliches, von den Bezirksgerichten geführtes Verzeichnis aller Liegenschaften. Es genießt öffentlichen Glauben, man darf sich also grundsätzlich auf seinen Inhalt verlassen. Eigentum an einer Immobilie wird erst mit der Eintragung im Grundbuch erworben, nicht schon mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Im Grundbuch sind auch Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote ersichtlich. Vor jedem Kauf gehört daher ein aktueller Grundbuchsauszug eingeholt und fachkundig gelesen. Die Rangordnung im Grundbuch entscheidet im Streitfall darüber, wessen Recht vorgeht.

Miete und Verwaltung

Wie hoch darf die Kaution bei einer Mietwohnung sein?

Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, also Hauptmietzins samt Betriebskosten und Umsatzsteuer. Nach der Rechtsprechung sind bis zu sechs Bruttomonatsmieten zulässig, darüber hinaus nur bei einem besonderen Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen veranlagen, etwa auf einem Sparbuch, und sie nach Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen unverzüglich zurückstellen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen wie offene Mieten oder über die normale Abnützung hinausgehende Schäden bestehen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Einzug und Auszug erspart in der Praxis die meisten Kautionsstreitigkeiten.

Was zählt zu den Betriebskosten einer Mietwohnung?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dürfen nur die im Gesetz abschließend aufgezählten Posten als Betriebskosten verrechnet werden. Dazu gehören unter anderem Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Feuerversicherung und angemessene Haftpflicht- und Sturmschadenversicherung, die Verwaltungskosten in gesetzlicher Höhe sowie die Kosten der Hausbetreuung. Nicht umlagefähig sind etwa Reparaturen und Instandhaltungen des Hauses. Der Vermieter muss die Betriebskosten jährlich bis 30. Juni für das Vorjahr abrechnen, der Mieter hat ein Einsichtsrecht in die Belege.

Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag mindestens laufen?

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes müssen befristete Wohnungsmietverträge schriftlich abgeschlossen werden und eine Mindestdauer von drei Jahren haben. Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vorzeitig kündigen. Für die Befristung gebührt dem Mieter im Richtwertsystem ein Abschlag von 25 Prozent vom zulässigen Mietzins. Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf nicht verlängert oder aufgelöst und stillschweigend fortgesetzt, gilt er zunächst als um drei Jahre erneuert.

Wer muss in der Mietwohnung Reparaturen bezahlen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht für das Haus, für ernste Schäden des Hauses in der Wohnung und seit der Wohnrechtsnovelle 2015 auch für die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten. Der Mieter muss die Wohnung warten und pflegen, also etwa die Therme regelmäßig warten lassen und kleine Gebrauchsschäden beheben. Bei Gefahr in Verzug und bei ernsten Schäden sollte der Mieter den Vermieter unverzüglich schriftlich auffordern. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs gilt vorrangig der Mietvertrag, weshalb die Vertragsklauseln zur Erhaltung dort besonders genau gelesen gehören.

Wann darf der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen?

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter nur gerichtlich und nur aus den im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen kündigen. Dazu zählen etwa erheblicher Mietzinsrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, unleidliches Verhalten, die gänzliche Weitergabe der Wohnung ohne schutzwürdiges Interesse, die Nichtbenützung als regelmäßige Wohnstätte sowie streng geprüfter Eigenbedarf. Vertraglich vereinbarte freie Kündigungsrechte des Vermieters sind in diesem Bereich unwirksam. Dieser Kündigungsschutz ist der Kern des österreichischen Mietrechts und der Grund, warum unbefristet vermietete Altbauwohnungen am Markt mit deutlichen Abschlägen gehandelt werden.

Was ist der Richtwertmietzins?

Das Richtwertsystem gilt für die meisten Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Wesentlichen für Gebäude mit Baubewilligung vor Mitte 1953. Ausgangspunkt ist der für jedes Bundesland gesetzlich festgelegte Richtwert je Quadratmeter, der regelmäßig valorisiert wird. Auf diesen Basiswert kommen Zuschläge und Abschläge, etwa für Lage, Ausstattung, Stockwerk oder Erhaltungszustand. In Wien spielt der Lagezuschlag eine große Rolle und ist häufig Gegenstand von Verfahren vor der Schlichtungsstelle. Bei befristeten Verträgen ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent zu berücksichtigen. Überhöhte Mieten können vom Mieter überprüfen und für die Vergangenheit zurückfordern lassen werden.

Sind Ablösezahlungen an den Vormieter oder Vermieter zulässig?

Zulässig ist eine Ablöse nur, wenn ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, etwa die Übernahme von Möbeln zum Zeitwert oder ersetzte Investitionen des Vormieters. Verboten sind nach dem Mietrechtsgesetz Zahlungen ohne Gegenleistung, die nur für den Abschluss des Mietvertrags verlangt werden. Solche verbotenen Ablösen können samt Zinsen bis zu zehn Jahre zurückgefordert werden. Wer eine Ablöse zahlen soll, sollte sich den Wert der übernommenen Gegenstände belegen lassen und im Zweifel vor der Zahlung rechtlichen Rat einholen.

Muss für einen Mietvertrag noch eine Vertragsgebühr bezahlt werden?

Für Wohnungsmietverträge nicht mehr. Die früher übliche Mietvertragsgebühr von einem Prozent wurde für Wohnraummieten mit 11. November 2017 abgeschafft. Für die Miete von Geschäftsräumen fällt die Bestandvertragsgebühr dagegen weiterhin an, sie beträgt ein Prozent der Bemessungsgrundlage, die sich aus Mietdauer und Jahresbruttomiete errechnet. Bei gemischt genutzten Objekten kommt es auf die Aufteilung an. Diese Unterscheidung wird bei der Anmietung von Büros oder Lokalen gerne übersehen und sollte in der Kostenplanung berücksichtigt werden.

Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung?

Die Hausverwaltung vertritt die Eigentümer in allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Dazu gehören die Vorschreibung und Abrechnung der Betriebskosten und der Rücklage, der Abschluss und die Überwachung von Versicherungen und Wartungsverträgen, die Beauftragung von Reparaturen und Erhaltungsarbeiten, die Durchführung der Eigentümerversammlungen und die Umsetzung der Beschlüsse. Im Wohnungseigentum muss der Verwalter eine ordentliche und richtige Abrechnung binnen sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode legen, im Mietrechtsbereich gilt für die Betriebskostenabrechnung der 30. Juni des Folgejahres. Der Verwalter unterliegt als Immobilientreuhänder der Gewerbeordnung und haftet für sorgfältige Geschäftsführung.

Wohnungseigentum

Was ist Wohnungseigentum im rechtlichen Sinn?

Wohnungseigentum ist das dingliche Recht, ein bestimmtes Objekt, etwa eine Wohnung, ein Geschäftslokal oder einen Kfz-Abstellplatz, ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Rechtlich ist es mit einem Mindestanteil an der gesamten Liegenschaft verbunden, der sich aus dem Nutzwert des Objekts im Verhältnis zur Summe aller Nutzwerte ergibt. Grundlage sind das Wohnungseigentumsgesetz 2002, der Wohnungseigentumsvertrag aller Eigentümer und das Nutzwertgutachten beziehungsweise die gerichtliche Nutzwertfestsetzung, die sogenannte Parifizierung. Erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht das Wohnungseigentum.

Wie hoch muss die Rücklage einer Eigentümergemeinschaft sein?

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Eigentümergemeinschaft zur Bildung einer angemessenen Rücklage für künftige Aufwendungen. Seit der Novelle 2022 gilt eine gesetzliche Mindestdotierung je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, die alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex valorisiert wird. Ab 1. Jänner 2026 beträgt sie 1,12 Euro je Quadratmeter und Monat, davor waren es 1,06 Euro. Eine Unterschreitung ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig, etwa bei einem erst kürzlich sanierten Neubau. Für Käufer ist die Höhe der vorhandenen Rücklage ein zentrales Prüfkriterium, denn eine zu niedrige Rücklage bedeutet bei der nächsten großen Sanierung Sonderzahlungen.

Wie werden Beschlüsse in der Eigentümergemeinschaft gefasst?

In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Miteigentumsanteile, nicht die Mehrheit der Personen. Beschlüsse können in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg gefasst werden, seit der Novelle 2022 ist auch die elektronische Teilnahme und Abstimmung erleichtert. Jeder Eigentümer muss von der Versammlung verständigt werden und kann Beschlüsse bei Formalfehlern oder Gesetzwidrigkeit befristet gerichtlich anfechten. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, etwa wesentliche Veränderungen der Liegenschaft, brauchen erhöhte Zustimmungserfordernisse. Für einzelne Maßnahmen wie Photovoltaikanlagen oder Ladestationen hat der Gesetzgeber die Zustimmungsregeln zuletzt erleichtert.

Was bedeutet die Parifizierung einer Liegenschaft?

Parifizierung ist die Festsetzung der Nutzwerte aller Objekte einer Liegenschaft als Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Der Nutzwert wird von einem Ziviltechniker oder allgemein beeideten Sachverständigen ermittelt und berücksichtigt die Nutzfläche sowie wertbeeinflussende Umstände wie Lage im Haus, Freiflächen oder Ausstattung. Aus dem Verhältnis der Nutzwerte ergeben sich die Mindestanteile der Eigentümer und damit auch der Schlüssel, nach dem Betriebskosten und Rücklagenbeiträge verteilt werden, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Änderungen am Objektbestand, etwa Zusammenlegungen oder Dachbodenausbauten, erfordern eine Neuparifizierung.