Warum die Vorsorgewohnung 2026 ihr Comeback erlebt

Von Robert Holzmann

Vor drei Jahren war die Vorsorgewohnung totgesagt. Die Zinsen waren höher als die Mietrenditen, Anleger zogen sich zurück, Bauträger blieben auf Projekten sitzen. Heute erlebe ich in meiner Beratungspraxis das Gegenteil. Die Anfragen von privaten Anlegern haben deutlich zugenommen, und dahinter steht keine Modeerscheinung, sondern eine veränderte Rechenlage.

Die Rechnung geht wieder auf

Der Kern der Sache ist einfach. Die Mieten sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen, die Kaufpreise haben sich nur moderat bewegt, und die Kreditzinsen sind von ihren Höchstständen deutlich zurückgekommen. Damit liegen die erzielbaren Bruttorenditen für Vorsorgewohnungen auf dem höchsten Niveau der vergangenen zehn Jahre. In Wiener Toplagen sind wieder über drei Prozent erreichbar, in den Außenbezirken, im Wiener Umland und in den Landeshauptstadtregionen bis zu 3,8 Prozent.

Bemerkenswert ist, dass die Renditen damit teilweise über den Fremdkapitalkosten liegen. Das gab es viele Jahre nicht. Wer heute mit vernünftigem Eigenkapitalanteil finanziert, kann eine Wohnung erwerben, bei der die Miete einen erheblichen Teil der Kreditrate trägt.

Das Angebot ist der Engpass

2025 wurden in Wien rund 800 Vorsorgewohnungen platziert, für 2026 wird mit rund 1.000 gerechnet. Das klingt nach Wachstum, ist aber gemessen an der Nachfrage wenig. Die Neubauleistung in Wien deckt derzeit nur etwa die Hälfte des jährlichen Bedarfs, und dieser Engpass wird sich vor 2028 nicht auflösen. Für Anleger bedeutet das zweierlei. Die Vermietungsaussichten sind hervorragend, die Leerstände sinken und Wiedervermietungen erzielen regelmäßig höhere Mieten als zuvor. Zugleich ist gutes Produkt knapp, wer kaufen will, braucht Zugang zu Projekten und Geduld bei der Auswahl.

Welche Wohnungen sich eignen

Die Nachfrage der Mieter konzentriert sich klar auf kompakte Einheiten. Zweizimmerwohnungen mit 40 bis 48 Quadratmetern sind das Hauptsegment, zunehmend gefragt sind auch effiziente Dreizimmerwohnungen bis 60 Quadratmeter. Solche Wohnungen sprechen die breiteste Mieterschicht an, von Berufseinsteigern über Paare bis zu Alleinerziehenden, und lassen sich auch in schwächeren Marktphasen vermieten.

Bei der Lage rate ich zu einem nüchternen Blick. Entscheidend ist nicht die Adresse, mit der man bei Bekannten Eindruck macht, sondern die Vermietbarkeit. Eine gute Anbindung an U-Bahn oder Schnellbahn, Nahversorgung im Umfeld und ein durchmischtes Wohnviertel schlagen die Prestigeadresse in der Renditerechnung fast immer.

Woran Vorsorgewohnungen scheitern

Ich sehe in der Praxis drei wiederkehrende Fehler. Der erste ist der überhöhte Einkaufspreis. Manche Projekte werden mit Ausstattungsdetails und Renditeversprechen beworben, die einer vollständigen Kalkulation nicht standhalten. Der zweite Fehler ist die unvollständige Rechnung. Wer Betriebskosten, Verwaltung, Rücklagen, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Steuer nicht einrechnet, verwechselt Bruttorendite mit tatsächlichem Ertrag. Der dritte Fehler ist die falsche Struktur, etwa bei der Frage des Vorsteuerabzugs oder der Befristung von Mietverträgen. Interessant ist übrigens, dass viele Käufer inzwischen bewusst auf den Vorsteuerabzug verzichten, weil ihnen Flexibilität und geringerer Verwaltungsaufwand wichtiger sind als der Steuereffekt. Auch das ist eine Frage des Einzelfalls.

Mein Fazit

Die Vorsorgewohnung ist 2026 wieder ein sinnvolles Instrument für den langfristigen Vermögensaufbau, und die Marktlage im Osten Österreichs spricht für den Einstieg. Sie ist aber kein Selbstläufer. Zwischen einem guten und einem schlechten Investment entscheiden Einkaufspreis, Lage, Wohnungstyp und Struktur. Wer diese vier Punkte sauber prüft oder prüfen lässt, kauft heute in einen Markt mit Rückenwind. Wenn Sie überlegen, ob eine Anlegerwohnung zu Ihrer Situation passt, rechne ich gerne mit Ihnen durch, unverbindlich und mit offenen Zahlen.

Robert Holzmann ist Immobilienberater mit Schwerpunkt Wohnimmobilien zur Verwertung und Anlageimmobilien in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand Juli 2026.